二順位房貸：你的救命稻草？申請前必看的 7 大重點

近年來，房價高漲，許多人買房後都背負了沉重的房貸壓力。如果遇到突如其來的財務需求，例如創業、投資、子女教育、醫療開銷等，往往令人措手不及。這時候，二順位房貸或許可以成為您的救命稻草。

很多人在考慮申請二順位房屋、土地貸款時有非常多疑問，就讓我們一一為您解答吧！

善用房屋資產，活化資金：二順位房貸知多少

房屋貸款，又稱房貸，是指向銀行或其他金融機構借錢買房子的貸款。房貸順序可以分為一順位房貸和二順位房貸。

• 一順位房貸是購房時向銀行或其他金融機構申請的主要貸款，額度通常較高、利率較低。
• 二順位房貸是在已有一筆一順位房貸的情況下，再次向銀行或其他金融機構申請的額外貸款，額度通常較低、利率較高。

舉例來說，小明原本有一筆一順位永豐銀行房貸，貸款餘額為 1000 萬元。後來他需要資金周轉，永豐銀行婉拒，於是向聯邦銀行申請了二順位房貸，貸款額度為 500 萬元。在這種情況下，小明的房屋就成了永豐銀行的第一順位抵押，聯邦銀行的第二順位抵押。

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二順位房貸適合哪些人？

第二順位貸款可作為創業資金、教育資金、周轉資金或投資資金的來源，對於有資金需求的民眾來說，是個值得考慮的選擇。以下提供二順位房貸的常見用途說明：

• 創業資金
  對於有創業計畫的民眾來說，二順位房貸可以作為創業資金的來源，購買設備、租賃辦公室或進行行銷活動等，以降低創業的初期成本。
• 教育資金
  若有子女需負擔高額的教育費用，也可透過二順位房貸籌措資金，資金支付學費、住宿費或生活費等，避免影響家庭的財務狀況。
• 周轉資金
  若遇到資金周轉困難，可透過二順位房貸取得資金支付房屋修繕費用、醫療費用或債務等，以解燃眉之急。
• 投資資金
  若有投資機會，利用二順位房貸放大資金購買股票、不動產或其他投資標的等，以提高獲利潛力。

二順位房貸 VS.一順位房貸

	一順位房貸	二順位房貸
償還優先順序	一順位房貸是最初用於購房的主要抵押貸款。當購房者簽署第一筆貸款時，這個貸款佔據償還的首位位置。	次順位貸款是在一順位貸款之後進行的額外借款，它處於償還的次位位置，償還順序會在一順位房貸之後。
利率	利率介於：1.5%~3% 通常擁有較低的利率，這是因為一順位房貸在償還時具有更高的優先權。	利率介於：2.5%~16% 由於它的次位位置，風險相對較高，因此二順位房貸的利率通常會比一順位高。
用途	主要用於購房，支持購房者擁有房屋的貸款。	用途較為靈活，可以用於購房者的其他資金需求，例如房屋改建、支付其他債務或應對緊急財務的需求等。
風險	由於具有更高的優先權，一順位房貸的風險相對較低。	相較於一順位房貸風險相對較高，特別是在不利的市場條件下，可能更容易受到影響。

申請銀行二順位房貸，你可能會失敗的 5 個原因

申請二胎房貸需要滿足一定的條件，並經過金融機構的審核。以下五種情況可能會導致二胎房貸申請失敗：

信用評分不足

金融機構通常會審核申請者的信用評分，信用評分反映了借款人的還款意願和能力。如果您的信用評分不足，例如有過逾期還款記錄，則會影響您獲得次順位貸款的核准。

債務負擔過大

金融機構會評估您的債務負擔情況，即您目前的債務佔收入的比例。如果您的債務負擔過大，例如月供佔收入的比例超過50%，則金融機構可能會擔心您無法承擔更多的貸款，因此有可能拒絕您的貸款。

房屋鑑價結果低於貸款成數要求

金融機構會對您的房屋進行鑑價，以確定房屋的價值。貸款成數是指貸款金額佔房屋鑑價值的比例。如果房屋鑑價結果低於您申請的貸款金額，那就有可能會貸款失敗。

收入來源不穩定或工作不穩定

金融機構會考慮您的收入穩定性，以確保您有能力還款。如果您的收入來源不穩定，例如自由職業者，或工作不穩定，經常更換工作，這可能會對申請產生負面影響。

法規限制與政策變動

不同金融機構會有不同的二胎房貸政策，政府的房屋金融政策變更也可能對您的申請產生影響。

二胎房貸承辦難度高？揭秘銀行的 5 大顧慮

銀行對二胎房貸的承辦態度相對謹慎，主要原因如下：

• 風險控管：多重保障降低違約風險

二胎房貸屬於次順位抵押貸款，當借款人無法償還貸款時，銀行將優先處理一順位抵押貸款。因此，為降低違約風險，銀行在審核二胎房貸時，會更加嚴格。

• 房產價值：市場波動影響抵押品價值

房產是二胎房貸的抵押品，因此其價值直接影響銀行的放貸風險。在市場波動較大的時期，房價可能出現下跌，導致抵押品價值縮水，從而增加銀行的放貸風險。

• 法律法規：政策變更影響貸款條件

相關的法律法規和政策變更也會影響銀行的二胎房貸業務。例如，政府可能會提高二胎房貸的貸款利率或首付比例，以限制房貸規模。這類政策變更將導致二胎房貸的申請條件更加嚴苛。

• 個人財務：債信狀況影響貸款審批

借款人的個人財務狀況也是銀行審核二胎房貸的重要因素。如果借款人存在以下情況，可能會影響其二胎房貸申請的獲批率。

• 市場環境：經濟波動影響銀行放貸

在經濟波動較大的時期，銀行可能會更加謹慎地處理貸款業務，以降低風險。這也可能導致二胎房貸的審批流程更加繁瑣，耗時更長。

綜上所述，銀行不愛承辦二胎房貸，主要有風險控管、房產價值、法律法規、個人財務和市場環境等方面的原因。

二順位房貸的申請流程，一步步告訴你

二順位房貸的申請流程與一順位房貸有所不同，需要借款人注意以下幾點：

1. 確定資格

在申請二順位房貸之前，借款人應先確定自己是否符合申請資格。一般來說，二順位房貸的申請條件包括：

• 擁有合法有效的(土地)(建物)權狀
• 房屋所有權無糾紛
• 一順位房貸有按時還款，沒有逾期記錄
• 借款人信用良好，收入穩定

2. 評估個人財務狀況

二順位房貸的審批過程中，銀行會對借款人的個人財務狀況進行綜合評估，包括收入、債務、信用評分等。因此，借款人應提前做好準備，整理相關資料，以證明自己有足夠的償還能力。

3. 選擇金融機構

借款人可以選擇與一順位房貸相同的金融機構，也可以考慮其他金融機構。在選擇金融機構時，應綜合考慮利率、貸款成數、還款方式和服務等因素。

4. 提交申請文件

根據金融機構的要求，借款人應準備並提交以下申請文件：

• 身份證明文件
• (土地)(房屋)權狀正本
• 第一順位貸款之餘額證明
• 印鑑證明、印鑑章
• 其他依中央地政機關規定應提出之證明文件

5. 房產鑑價

銀行可能會要求對抵押房屋進行鑑價，以確定其當前的市值。鑑價結果將影響二順位房貸的貸款成數。

6. 審核和批准

金融機構將對借款人的申請資料進行審核，並根據審核結果做出是否批准的決定。

7. 簽署合約

一旦獲得批准，借款人將與金融機構簽署二順位房貸合約。合約中應包括以下重要資訊

• 貸款金額
• 利率
• 貸款期限
• 還款方式
• 違約責任

8. 抵押

二順位房貸通常需要抵押。抵押權登記完成後，二順位房貸才會正式生效。

9. 撥款

一切手續辦理完成後，金融機構將向借款人核發貸款。

想辦二順位房貸？先做好這 3 步準備！

1. 算一算你的還款能力

辦二順位房貸前，先算算自己有沒有力還款。把你的薪水、貸款、生活費都加起來，扣掉之後，剩下夠不夠還新的房貸？如果利率是浮動的，也要想想未來利率升高，您能不能負擔得起。

2. 仔細看一下貸款合約

貸款合約就像說明書，裡面寫了利率、還款期限、提前還款的規則、代辦費、代書費等等，一定要仔細看清楚，別被潛在的附加費用嚇到！這些費用都會讓您的貸款變貴。

3. 想清楚長遠的影響

辦二順位房貸不是一筆小事，要想想未來幾年您能不能穩定還款。如果經濟不好，收入變少，或是房價下跌，該怎麼辦？先做好風險評估，才不會讓自己陷入財務困境！

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